천안 2022타경105183(천안 신방동 한라동백2차아파트)

1. 물건정보

 천안 신방동에 위치한 아파트로 전용면적 74.47㎡(22평)이며 1998년식 아파트입니다. 2022년 12월 163,000,000원에 낙찰 되었으나 매각허가취소결정이 난 상태로 최저가 142,100,000원에 나와있는 상태입니다.

 

2. 권리분석

 2015.12.30. 근저당권이 말소기준권리이며 2022.07.21. 압류가 당해세로 보이나 법정기일을 확인 해봐야겠지만 말소기준권리와 7년이 차이나고 소유자가 거주하고 있는 것으로 판단되어 말소기준권리 이후에 권리는 모두 소멸 됨.

 

3. 임차인분석

 전입세대 열람 내역서 소유자가 점유하고 있는것으로 판단되어 임차인 상 특이사항없음.

 

4. 주변분석

 물건지 바로 옆에 초등학교가 붙어 있어 아이를 키우는 신혼부부가 살기에 적합하고 아파트 바로 앞에 대로가 있으며, 신방동 먹자골목 까지 도보로 7분(340m) 거리에 있어 외식 혹은 배달 시켜 먹기 좋습니다. 또한 1.1km거리에 이마트, 1.2km거리에 홈플러스가 있어 대형마트 인프라를 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

 

5. 낙찰가분석

 23년 기준 매매가는 위와 같으며 리모델링 정도에 따라 매매시세가 다르겠지만, 평균값을 냈을 때 1억7천541만원입니다. 미납관리비가 270만원이고 98년식 아파트로 수리비가 많이 들어갈 것으로 판단되며, 소유자를 명도해야 하므로 명도비도 23평정도 기준으로 들어 갈 것이라고 예상됩니다. 따라서 저의 예상 낙찰가는 1억 4천3백만원 정도로 예상합니다.