공주 2023타경233(공주 금흥동 신금우남퍼스트빌)

 오늘은 공주에 아파트 경매 물건에 대하여 분석 해 보겠습니다.

 

1. 물건정보

 감정가 368,000,000원의 1번 유찰 된 상태로 최저매각가격 257,600,000원입니다. 전용면적은 84.67㎡(25평)이며 10년식의 구축아파트입니다.

 

2. 권리분석

 말소기준권리가 12.04.20. 근저당권으로 이후의 나머지 권리는 소멸 됩니다.

 

3. 임차인 분석

 임차인이 없고 소유자가 건물을 점유하고 있으므로 인수되는 권리 없습니다.

 

4. 주변 분석

 초등학교가 조금 먼 단점이 있지만 반경 1.5km 이내에 대전지방검찰청, 신관동행정복지센터, 공주대학교가 있어 수요가 있을 것으로 보이고 차로 7분(1.5km) 거리에 공주 종합 버스터미널이 있습니다.

 

5. 낙찰가 예상

 매매는 조금씩 이루어 지고 있으며 23년 기준 매매평균가 2억 9,380입니다. 23년 8월 4일 기준 미납관리비 1,082,210원이며, 소유자가 건물을 점유하고 있어 명도 대상이기 때문에 33평에 대한 명도비가 들어갈 것이고 10년이 넘은 구축 아파트 이고 소유자가 12년부터 계속 점유 하였기 때문에 인테리어가 돼 있지 않을 것이라고 보고 수리비가 다소 들어 갈 것으로 보입니다.

 

 

 전세가가 매매가 대비 80%이상으로 전세율이 높아 인테리어 후에 전세 세팅을 하고 부동산 상승기를 기다리는 전략도 가능하다고 생각합니다. 낙찰가는 보수적으로 한번 더 유찰 된 상황에서 2억 4,500만원으로 예상 됩니다.