대전 2020타경7521(세종 아름동, 범지기마을11단지)

 오늘은 세종특벽시 아름동에 위치하고 있는 범지기마을11단지 아파트에 대한 경매 물건에 대하여 분석 해 보겠습니다.

 

1. 물건정보

물건정보

 건물면적 84.98㎡(25평)의 아파트로 감정가는 680,000,000원이고 한번 낙찰 되었으나 대금 미납 된 사항 있으며, 유찰 되었으나 감정가 680,000,000원으로 재 시작 되는 경매건 입니다. 특이사항은 전용면적 25평에 방4개에 화장실 2개의 구조라는 점입니다.

 

2. 권리분석

가압류가 말소기준권리이고 나머지 후순위 권리들은 모두 소멸 됩니다.

 

3. 임차인분석

대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 있으며 임차권 등기 및 배당요구종기일 이전에 배당요구를 하여 순위배당이 있습니다. 미배당 보증금은 매수인이 인수하게 됩니다. 

 

4. 주변분석

반경 1.7km 거리에 대학병원, 시립도서관, 대전세종광역버스터미널이 있어 주변 인프라를 누릴 수 있습니다. 초등학교가 도보로 12분(800m) 거리로 다소 멀어 아쉬운 감이 있습니다.

학원가

 하지만 도보 4분(230m)거리에 학원가가 발달 해 있고, 상권 또한 발달 해 있어 자녀가 있는 가족들에게 수요가 많은 아파트라고 생각 됩니다.

 

상권

5. 낙찰가 예상

실거래가

 23년 기준 

	23.05.04.	23.05.09	23.05.22.	23.06.02.	23.06.29.	23.07.06.	23.07.22.	23.08.12.	평균
층수(층)	6	4	23	18	18	11	13	19	4억 7,052
가격(만원)	4억 123	3억 7,000	5억	4억 7,000	5억 2,300	4억 9,000	5억	5억 1,000

 

거래가 활발한 아파트라고 생각되며 최신 8개의 실거래가 평균을 계산하면 4억 7,052만원입니다. 14년도 건물인 것을 가정 했을 때 도배 및 장판 조금의 수리가 필요 할 수 있고, 미납관리비가 22년 7월 기준 3,000,000원이며 한달 관리비가 20만원이라고 가정 했을 때 대략적으로 5,800,000원정도의 미납관리비가 있을 것으로 생각됩니다. 임차권등기를 하여 명도비는 들어가지 않을 것으로 생각합니다. 호가기준 최저가 매물이 5억의 매물이 있고 아파트 가격이 조금 반등했다고 생각했을때, 보수적으로 낙찰가는 4억 7,000만원으로 예상됩니다.