대전 2023타경 107262(3) (봉명동, 라온팰리스)

 23.09.10. 대전 유성구 봉명동 소재에 있는 오피스텔 경매물건에 대하여 분석 해 보겠습니다.

 

1. 물건 정보

전경 및 감정가

 감정가 134,000,000원의 물건으로 신건이며 29.64㎡(8.966평)의 5층 건물로 1.5룸 형태의 유성천뷰가 있는 호실입니다.

 

2. 권리분석

등기부 등본

 강제경매기입 등기가 말소기준등기 사항으로 말소기준등기 이후 권리는 '소멸'되고 권리분석 상 특이사항이 없는 물건입니다.

 

3. 임차인분석

임차인 현황

 임차인이 있으며 말소기준등기인 강제경매기입 등기보다 23.05.17. 이전에 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 있습니다. 배당요구종기일 23.08.10. 이전인 23.06.19.에 배당요구신청을 하였기 때문에 배당 받을 수 있으며, 미배당 보증금은 매수인(낙찰자)가 인수하게 됩니다.

 

4. 주변분석

네이버 지도

충남대학교 정문까지 도보로 15분(750m)정도의 거리에 있고 19년도에 깔끔한 건물로 충남대학교 학생들에게 수요가 있지 않을까 생각합니다. 또한 홈플러스까지 도보로 9분(650m), 유성온천역까지 도보로 18분(1.1km)로 주변 인프라를 걸어서 이용할 수 있습니다.

 

5. 낙찰가 예상

네이버부동산 실거래가

네이버부동산 23년 기준

	23.01.05.	23.01.18.	23.01.19.	23.01.20.	23.06.07.	평균
층수(층)	9	8	7	7	3	1억 4,044
가격(만원)	1억 3,500	1억 4,570	1억 4,600	1억 4,550	1억 3,000

실 매매가 평균 1억 4,000만원 정도로 보입니다. 매매가가 보증금보다 높아 임차인이 보증금을 전액 인수 받을 수 있으니 낙찰자가 인수되는 금액이 없고 명도비용이 들지 않을 것으로 예상되며 건물이 19년식 건물인 것을 봤을 때 수리비도 많이 들지 않을 것으로 예상 됩니다. 급매시세를 알 수 없지만 대항력이 있는 물건이기 때문에, 보수적으로 잡아서 1억 1,000만원정도에 낙찰 될 것으로 보입니다.