재건축, 재개발에 대해서 용어는 많이 들어 봤지만 정확한 정의와 두 용어의 차이에 대하여는 생소한 편이다. 우선 재건축과 재개발 정의에 대해서 알아보겠다.
1. 재건축, 재개발 정의
1) 재건축: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.
2) 재개발: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.
* 정비기반시설: 교통시설, 광장이나 공원등의 녹지, 학교나 문화체육시설, 공동구(전기, 가스, 통신시설 등 지하매설물 을 공동 수용할 수 있는 지하시설)
2. 재건축, 재개발의 차이
1) 정의에서 보는 바와 같이 재건축과 재개발의 차이는 정비기반시설의 양호도에 따라 나뉘는 것이다. 따라서 정비기반시 설이 양호한 '오래된 아파트'의 경우 대부분 재건축사업이 시행되고, 반대로 정비기반시설이 열악한 '오래된 빌라'의 경 우 대부분 재개발사업이 시행된다.
2) 재건축 재개발의 경우는 재건축에 비하여 이해관계가 복잡하기 때문에 사업이 시행 되었다고 하여도 기간이 길어질수 도 있다.
3) 기부채납비율은 재건축이 더적다.
새롭게 만들어야 할 정비기반시설이 많다면 시설들을 짓는 데 많은 땅이 할애 된다. 이렇게 만들어진 정비기반시설은 지자체의 소유권이 되고 이 비용을 조합원들이 똑같은 몫으로 나눠 내는데 이것을 '기부채납'이라고한다.
4) 개발이익은 재건축이 더 크다.
재건축은 도로나 녹지로 기부해야할 땅이 적고 아파트를 지을 수 있는 면적이 커지기 때문에 개발이익이 재개발보다 크다
5) 재개발이 재건축보다 투자금이 적게 들어간다.
재건축은 아파트에 한정되는 반면 재개발의 경우에는 단독주택, 빌라, 아파트, 근린상가 등 다양한 건축물이 존재하는데 그중에서 저렴한 빌라를 매입하여 실투자금을 아낄 수 있다. 또한 사업시행 되었다가 중단되거나 기간이 길어 지는 등의 단점을 갖고 있어 초반에 가격이 급등하는 일이 없어 프리미엄(P)를 아낄 수 있다.
3. 도시기본계획
재건축, 재개발 사업은 거주민들의 요구에 의해서 이루어 지는 것이 아니고 '도시기본계획'의 큰 틀 안에서 지자체의 정책에 따라 진행된다. 도시기본계획 안에 도시관리계획이 있고 도시 관리계획 안에 도시 및 주거환경정비 기본계획과 지구단위계획이 있는 것이다.
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